Enflasyonun ve 01.06.2022 Tarihli Yasal Düzenlemenin Yol Açtığı Kira Uyuşmazlıkları
II
Son dönemlerde ülkemizde yaşanan yüksek enflasyon sebebiyle inşaat maliyetlerinin ve ev fiyatlarının artmasıyla özellikle büyükşehirlerde kira fiyatları da her sene katlanarak artmaktadır. Kira fiyatlarının önlenemez artışına karşılık, kanun koyucu tarafından yasal düzenleme ile 11 Haziran 2022 tarihi itibari ile %25’lik azami kira artış sınırı düzenlenmiştir. Ancak yaşanan enflasyon ve akabinde kira bedellerinin belirlenmesinde getirilen işbu yasal sınırlama ile kira uyuşmazlıklarında çok ciddi bir artış yaşanmıştır. Bu sebeple tarafımızca, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) amir hükümleri gereğince çok uzun yıllardır uygulamada yer alan ancak son yıllarda hemen hemen her kira sözleşmesinde gündeme gelen kavramları açıklamak amacıyla bir yazı dizisi hazırlanmasına karar verilmiştir. Bir önceki yazımızda ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını detaylı olarak ele almıştık. Bu yazımızda ise yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye ve onarım sebebiyle tahliye davalarına açıklık getirmeye çalışacağız.
Uygulamada ihtiyaç sebebiyle tahliye davasından sonra en çok karşılaştığımız bir diğer dava türü de yeni malikin gereksinimi sebebiyle açılan tahliye davasıdır. Bu dava türünde öncelikle kira sözleşmesi devam ederken taşınmazın satışı durumunda ortaya çıkabilecek hukuki durumun ortaya konulması gerekmektedir. Kiracısı bulunan bir evi satın alan malikler, bir önceki ev sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin geçersiz olduğunu düşünmektedir. Ancak, kira sözleşmesi devam eden bir taşınmazın satın alınması durumunda mevcut kira sözleşmesi sonlanmamakta ve evin yeni maliki kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Dolayısıyla, bu halde yeni malikin taşınmazı satın aldığını kiracıya bildirmesi ve kira ödemelerinin kendisine yapılmasını istemesi yeterli olacaktır. Ancak yeni malikin kira sözleşmesinin devam etmemek istemesine ilişkin kanunda özel bir tahliye türü düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenen bu düzenleme ile kira sözleşmesi devam ederken taşınmazı satın alan yeni ev sahibinin, anılan taşınmazı ihtiyaç sebebiyle tahliyesi amaçlamaktadır.
Yasal düzenleme uyarınca, yeni malikin Kanunda belirtilen şartları sağlanması halinde taşınmazın tahliyesini isteme hakkının bulunduğu kabul edilmektedir. Burada usulü şartlara riayet edilmesi önem taşımaktadır ve usulü şartların yerine getirilmemesi halinde tahliye hakkının ortadan kalkacağını belirtmemiz gerekmektedir. Yeni malik, ilk olarak edinim tarihinden itibaren 1 ay içerisinde taşınmaza ihtiyacı bulunduğunu kiracıya bildirmek zorundadır. Uygulamada, yeni malikin işbu bildirimi edinim tarihinden itibaren bir ay içerisinde ihtar yoluyla bildirmesinin yeterli olduğu yanılgısı vardır. Ancak Kanun koyucu, tebliğin de bir aylık süre içerisinde gerçekleşmesi şartını aramaktadır. Bu bağlamda edinim tarihinden itibaren bir ay içerisinde ihtiyaca ilişkin ihtarın kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir.
Yeni malikin ihtiyacını bildirdiği ihtarı alan kiracının taşınmazı tahliyesi için kiracı lehine 6 aylık bir yasal süre öngörülmüştür. Yeni malikin tahliye davası açabilmesi için altı aylık sürenin de geçmesi gerekmektedir. Buna göre kural olarak yeni malik kiracının tahliyesini talep ettiğinde edinim tarihinden itibaren bir ay içerisinde taşınmaza olan ihtiyacını yazılı olarak kiracıya bildirmeli ve altı ay boyunca dava açma süresini beklemelidir. Bununla birlikte, belirli süreli kira sözleşmeleri açısından bir istisna getirilmiştir. Yeni malik, edinim tarihinden itibaren bir ay içerisinde taşınmaza olan ihtiyacını yazılı olarak ihtar ettikten sonra altı ay beklemek yerine belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin dolmasından itibaren bir ay içerisinde de dava açabilecektir.
Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliyesine ilişkin bir diğer dava şartı ise yeni malikin taşınmaza olan ihtiyacının zorunlu ve samimi olmasıdır. Tek başına evin satın alınmış olması yeni malike bir tahliye hakkı vermemektedir. Bir başka deyişle kiracısı bulunan bir taşınmazı satın alan kişi, taşınmazı yeni bir kiracıya kiralamak amacıyla evin tahliyesini isteyemeyecektir. Yeni malikin evin tahliyesini isteyebilmesi için kendisi, eşi, altsoyu ve üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin zorunlu ve samimi ihtiyaçlarını ispatlaması gerekir. Uygulamada yaşanan en büyük sorun, yeni malikin ihtiyacını ispatlayamamasıdır. Hukukumuzda, genel kural iddia edenin iddiasını ispatlamakla yükümlü olduğudur. Dolayısıyla taşınmaza ihtiyacı olduğunu iddia eden yeni malik bu iddiasını mahkeme huzurunda ispatlamak ile yükümlüdür. Bu ispat, belge ile olabileceği gibi tanık deliline dayanılarak da gerçekleştirilebilir.
TBK’nın 351. maddesinde belirtilen ihtiyaç sebebiyle tahliyenin bir diğer şartı da kişi şartıdır. Buna göre kiraya veren; yalnızca kendi, eşi, altsoy, üstsoy veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı için taşınmazın tahliyesini isteyebilecektir. Uygulamada yapılan en büyük hata, kardeşler için de tahliye davası açılmasıdır. Bilindiği üzere, hukukumuzda kan hısımlığı altsoy-üstsoy ve yansoy hısımlığı olarak ikiye ayrılmıştır. Kanun metninde yalnızca altsoy ve üstsoy hısımlığı için dava açılabileceği belirtilmiş olup akrabalıkları ortak bir kökten gelen kişiler için (kardeş, amca, dayı, yeğen, kuzen) ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılamayacaktır. Burada yansoy hısımlarının ihtiyacı dolayısıyla tahliye istenebilmesi için, yeni malik anılan kişilerin kendisi yönü ile bakmakla yükümlü olduğu kişilerden olduğunu ispatlamalıdır.
Bir diğer tahliye dava türü ise taşınmazın yeniden inşa veya onarımı sebebiyle açılabilecek olan tahliye davasıdır. TBK’nın 350/2 fıkrasında düzenlenen dava türünde kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise malik açısından tahliye davası açılabileceği öngörülmektedir. Buna göre taşınmazın 350/2 fıkrası uyarınca, evin tahliyesi için gerekli şartlardan ilki; kiralananın yıkılıp yeniden inşasıdır. Kiralananın zorunlu veya zorunlu olmayan sebeplerle yıkılıp yeniden inşa edilecek olması halinde ev sahibine tahliye davası açma hakkı verilmiştir. Burada temel şart, taşınmazın bir bütün olarak yıkılarak yerine yeni bir taşınmaz inşa edilmesidir.
Kanun metninde belirtilen bir diğer tahliye sebebi ise esaslı onarımdır. Bu noktada, onarım ve tadilattan ne anlaşılması gerektiği büyük önem arz etmektedir. Kanun koyucu, kanun metninde esaslı onarım tabirini kullanmış ve böylelikle basit onarımların kabul edilemeyeceğini belirtmek istemiştir. Bu hususta dikkat edilmesi gereken nokta, esaslı onarım süreci boyunca taşınmazın kiracı tarafından kullanılamayacak halde olmasıdır. Bir başka deyişle, kiracı evden çıkmadan da tadilat gerçekleştirilebilecekse bu durumda esaslı onarımdan bahsedilemeyecektir. Esaslı onarımın tahliye sebebi olarak değerlendirilebilmesi için kiracının evi onarım süresince kullanamaması şart koşularak bir bakıma onarımın kabulü için de asgari bir sınır belirlenmiştir. Her ne kadar Kanun metninde onaylı imar projesi bir dava şartı olarak düzenlenmese de Yargıtay içtihatlarında, onaylı projenin dosyaya sunulmasının da bir şart olarak kabul edildiği görülmektedir. Buna göre, bu dava türünde tahliye talebinin kabul edilebilmesi için onaylı imar projesinin de mahkemeye sunulması gerekmektedir.
Diğer tüm tahliye davası türlerinde de olduğu gibi taşınmazın yeniden inşa veya onarımı sebebiyle açılabilecek olan tahliye davasında da Kanun koyucu tarafından dava açma süresi belirlenmiştir. Süresi içerisinde açılmayan davanın esasındaki haklılık değerlendirilmeyecek ve tahliye talebinin reddine karar verilecektir. Bu kapsamda taşınmazın yeniden inşa veya onarımı sebebiyle açılabilecek olan tahliye davasının kira süresinin bitim tarihinden itibaren bir ay içerisinde açılması gerekmektedir. Bu süre ve usul, kira sözleşmesinin belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi olmasına göre farklılık gösterebilecektir.
Son dönemde kira ilişkilerinin neredeyse tamamında gündeme gelen, kiracı ve kiraya veren arasındaki uyuşmazlık konularına ilişkin başlattığımız işbu yazı dizisinde de yeni malikin gereksinimi sebebiyle açılan tahliye davası ve taşınmazın yeniden inşa veya onarımı sebebiyle açılabilecek olan tahliye davasını açıkladık. Bir sonraki yazımızda tahliye taahhütnamesi ve tahliye taahhütnamesinin şekil ve geçerlilik şartları değerlendirecektir. Görüşmek üzere…
Av. Göktuğ KILIÇARSLAN
